圖：大型購物商場影響商店街的小店生存
（圖片來源：高徹会社 Goldchet & Co.）
曾經，日本也失敗過。「大撒補助款，使得經營團隊內鬨，最終喪失自立經營的能力」這是「造街三法（街づくり三法）」的傑作。造街三法指的是「改正都市計畫法」、「中心市街地活性化法」、「大規模小賣店鋪立地法」，是對日本商店街經營最大衝擊的法案，也是日本商店街活化失敗的關鍵。
「都市計畫法」首次制定於1968年6月15日，是透過都市計畫來健全都市秩序，使國土得以均衡發展。2006年4月1日進行都市計畫法的改正，稱為「改正都市計畫法」，主要修改的重點在於大幅限制大規模零售服務業到市郊設店，使得日本「建築基準法」也同步受到修正。自此規定凡是地板面積超過1萬平方公尺的大規模零售服務業的新設或改廢，原則上都只容許出現於「近鄰商業」、「商業」、「準工業」的3種事業類別。
「中心市街地活性化法」立法於1998年8月3日，原名稱為「中心市街地之市街地整備改善及商業活性化之統一推動相關法律」，2006年6月3日正式修正為「中心市街地活性化法」。這個法律的制定，主要是有鑑於泡沫經濟的1990年代之後，日本全國的地方都市逐漸呈現「市郊化現象」（即人口稀少、經濟活動死氣沉沉），市中心街頭景致轉趨蕭條，人口與商店的空洞化越發醒目，因而試圖藉此立法來改善市郊化現象。這個法律直到2014年3月為止，共有119個市、155個改善計畫得到認定。
「大規模小賣店鋪立地法」立法於1998年6月3日，簡稱為「大店立地法」。立法目的是在確保大規模零售業者店鋪的地點選擇時，能夠同時考慮到周邊地域居民的生活環境，透過規範業者須對建築設備、營運方式進行適當考量，來發展健全的零售業，促進地域經濟的發展。這個法的立法精神，比較接近台北市2016年所提出的商圈自治規範，主要是透過各方關係大眾的溝通達成共識，促進大型店鋪與地域社會的和諧發展。
在「大店立地法」之前，有一個名稱類似但立法精神迥然不同的「大店法」。「大店法」是「大規模零售業之零售業事業活動調整法」的簡稱，主要立法精神是為了阻止大型店鋪的出現。日本在1970年代開始，全國各地的大型商業店鋪（例如：超級市場）開始蓬勃出現，各地方的商店街地主也紛紛組織反對運動，大力反對大型商業設施入駐當地，「大店法」因運制定於1973年10月1日。「大店法」規定零售業的事業經營活動由「商工會議所」中商業界業者、消費者與中立委員所構成的「商業活動調整委員會」來進行，主導者為中立委員。因為商業調整太過嚴苛，甚至出現商工會議所裁定凍結出店的決議狀況，1990年代的美日柯達底片貿易爭議時，大店法也被捲入違反WTO自由貿易精神的爭議當中。因此，日本政府於2000年6月1日廢止「大店法」，改制定「大店立地法」。
「造街三法」以較為寬鬆的方式審查大型零售業的設立，部分人士認為這使得大型店鋪的開設變得積極，造成地方都市的商店街傳統店舖停止營業者增多。政府的行政僵化甚至以補助的方式做一些淺薄的行銷工作，例如：設立形象裝置、推出吉祥物、促銷…等，導致商店街的組織團隊出現倦怠或內鬨等情形，最終失去與大型零售業的競爭能力。
看到日本過去的情形，再回頭看看台灣政府正走在日本過去的軌跡上，「大撒補助款，造成經營團隊內鬨」似乎是台灣商圈的現在進行式。多年來我們既然透過交流及研究，吸收日本的造街技術，是否也該對日本的失敗引以為鑑，重新思考政府在商圈活化上所扮演的角色呢？